Aus der Wohnraummiete ist bekannt, dass, wer sich mit der Zahlung von zwei aufeinander folgenden Mieten in Verzug befindet, mit der fristlosen Kündigung zu rechnen hat. Anders ist dies jedoch bei gewerblichen Mietverträgen.
Hier kann bereits ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es müssen jedoch besondere Umstände des Einzelfalles hinzutreten.
Als solche besonderen Umstände kommen neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diesen in Betracht.
Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete in jedem Fall als erheblich anzusehen. Dies ist zwar, anders als im Wohnraummietrecht, nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt, ergibt sich jedoch aus der gesetzlichen Wertung. § 569 Abs. 3 S. 1 BGB dient dem Schutz des Wohnraummieters und hebt daher die Erheblichkeitsschwelle zum Nachteil des Vermieters an. Der Gewerberaummieter genießt einen solchen Schutz nicht, so dass bei ihm der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinander folgenden Monaten als ausreichend anzusehen ist, um eine berechtigte Kündigung auszusprechen.
(BGH, Urteil v. 13.5.2015, XII ZR 65/14)
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