Leistet der Mieter monatliche Nebenkostenvorauszahlungen, so ist der Vermieter verpflichtet jährlich im Rahmen der Betriebskostenrechnung hierüber abzurechnen. Welche Betriebskostenarten umgelegt werden können und mit welchem Verteilerschlüssel dies zu erfolgen hat, ergibt sich zumeist aus dem Mietvertrag. Gibt es keine (gültigen) vertraglichen Vereinbarungen gelten die gesetzlichen Vorschriften, § 556 BGB und § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Aufgrund von Schätzungen und statistischen Erhebungen ist bekannt, dass mehr als die Hälfte aller Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft sind.
Und nicht selten bleibt der Fehler unerkannt, da die Nebenkostenabrechnung oftmals für den Mieter, bedingt durch die vielen Abrechnungsposten und Abrechnungswerte nur schwer verständlich ist, welches eine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung erschwert. Aus § 556 BGB geht hervor, dass die Nebenkostenabrechnung spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter schriftlich vorliegen muss. Eine Abrechnungsperiode darf grundsätzlich nicht länger sein als 12 Monate. Versäumt der Vermieter die Frist von 12 Monaten, ist eine eventuelle Nachforderung des Vermieters nicht mehr durchsetzbar. Der Mieter hat jedoch unabhängig hiervon einen Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung und Auszahlung eines eventuellen Guthabens. Nach Fristablauf kann der Mieter sogar die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurück behalten bis der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung nachkommt. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, da durch die Nichtzahlung ein Kündigungsgrund für den Vermieter geschaffen werden kann. Der Mieter hat das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen, wobei ihm hierfür eine Frist von 12 Monaten eingeräumt wird. In dieser Zeit kann er Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Später erhobene Einwendungen sind rechtlich nicht mehr relevant.
Nebenkostenabrechnung muss grundsätzlich in schriftlicher Form erfolgen und über bestimmte, durch den Gesetzgeber festgelegte, Mindestinhalte verfügen. Hierzu gehören neben der Nennung des Abrechnungszeitraums und des gültigen Verteilerschlüssels auch die komplette Aufstellung der Gesamtkosten.Auch die Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen mit den Gesamtkosten ist gesetzlich vorgeschrieben. Zusätzlich muss die Nebenkostenabrechnung so erstellt worden sein, dass sie für den Mieter übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Einzelne Abrechnungs-positionen müssen nicht durch Aushändigung entsprechender Belege nachgewiesen werden. Der Mieter hat jedoch das Recht bei Bedarf Einsicht in die entsprechenden Belege und Rechnungen zu erhalten.
Nicht alle Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt entstehen, sind umlagefähig. Wenn Sie hinsichtlich einzelner Positionen unsicher sind, sollten Sie um Rechtssicherheit zu erlangen, Rat bei einem Rechtsanwalt einholen. Die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt kann für den Mieter bares Geld wert sein und den Vermieter vor hohen nicht mehr zu erstattenden Kosten bewahren. Es lohnt sich daher in jedem Fall seine Nebenkostenabrechnung schnellstmöglich zu überprüfen. Auch die Kanzlei Kesting bietet Ihnen diesen Service an. Vereinbaren Sie einen Termin!
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