Geht es um mietrechtliche Streitigkeiten, so steht oftmals eine Kündigung im Raume. Im Anschluss ist dann stets zu klären, ob und in welchem Umfang der Mieter eine Renovierung der Wohnung bei Auszug schuldet.
Gerade in den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof in zahlreichen Urteilen die Rechte der Mieter gestärkt.
Die Problematik des Themas beginnt bereits bei der Frage, was unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen zu verstehen ist. Denn nicht alles, was der Vermieter gerne renoviert hätte, ist rechtlich auch erlaubt. Eine gesetzliche Definition existiert jedoch nicht. Meist wird eine gesetzliche Norm angewandt Regelung, die sich eigentlich auf öffentlich geförderten Wohnraum, sog. Sozialwohnungen bezieht, § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung (II. BV).
Dort werden genannt: "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Der Wortlaut verrät, dass diese Regelung nicht mehr zeitgemäß ist, da jedenfalls Fußböden nicht mehr gestrichen werden.
Die Gerichte verstehen unter Schönheitsreparaturen in der Regel alle Maßnahmen zur Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen. Hierzu gehören auch notwendige Vorarbeiten, wie etwa das Beseitigen von Dübellöchern. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören jedoch Schäden, welche der Mieter während der Zeit der Nutzung verursacht hat. Hierfür ist er unabhängig von der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen haftbar.
Grundsätzlich gehören die Schönheitsreparaturen zu den Vermieterpflichten. Im Mietvertrag kann jedoch etwas anderes zwischen den Parteien vereinbart werden. So kann vereinbart werden, dass der Mieter beispielsweise Wände und Decken zu streichen oder zu tapezieren, die Türen innerhalb der Wohnung sowie die Innenseiten der Wohnungstüren und auch der Holzteile von Fenstern zu streichen hat. Auch sogenannte "Abgeltungsklauseln", in welchen der Mieter verpflichtet wird sich bei Auszug anteilig an den Renovierungskosten beteiligen zu müssen, können wirksam sein. Entscheidend ist die Formulierung solcher Vereinbarung. Starre Fristen bei der Renovierungsvereinbarung oder der Abgeltungsklausel sind generell unwirksam.
Wird vertraglich geregelt, dass die Renovierung der Räume "im Allgemeinen" oder "in der Regel" innerhalb bestimmter Fristen erfolgen soll, so ist dies nicht zu beanstanden. Denn die Notwendigkeit einer Renovierung muss immer auch vom tatsächlichen Zustand der Räume abhängig sein. Die üblichen Fristen betragen dabei während des Mietverhältnisses für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für sonstige Nebenräume sieben Jahre.
Die sogenannte Endrenovierungsklausel, in welcher der Mieter unabhängig von Wohndauer und Zustand der Wohnung bei Auszug zur Renovierung verpflichtet wird, ist unwirksam. Gleiches gilt für die Fachhandwerkerklausel. Eine Verpflichtung des Mieters professionelle Handwerker mit der Renovierung zu beauftragen besteht nicht – vielmehr ist laut BGH eine sorgfältige Renovierung durch den Mieter ist ausreichend (BGH, Az. VIII ZR 294/09).
Ist die Renovierung schon erfolgt und erst im Anschluss herausgekommen, dass die entsprechende Klausel unwirksam ist, so steht dem Mieter ein Ersatzanspruch gegenüber seinem Vermieter zu. Er kann die Kostenerstattung von Material als auch Ersatz der für die für die Renovierung aufgewandte Zeit verlangen.
Wichtig ist hierbei die Frist des § 548 Abs.2 BGB von sechs Monaten zu beachten, da anderenfalls die Ansprüche verfallen.